Location meublée : quel régime choisir ?

La location meublée est perçue comme un dispositif très attractif. Le statut LMNP peut permettre de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Attention : l'appartement loué en meublé doit être entièrement équipé, afin que le locataire après acquisition du bien puisse directement y demeurer.
La location meublée, même non professionnelle, est une activité commerciale. Les profits qui en découlent sont taxés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.  Il existe différents statuts et des régimes fiscaux différents, qui peuvent s’avérer plus ou moins avantageux ou adaptés selon les cas

Loueur en meublé professionnel ou non professionnel ?

Le loueur en meublé non professionnel ne répond à aucune définition légale propre.
En pratique, relève du LMNP celui pour lequel l’une des trois conditions suivantes n’est pas remplie :

• Un membre du foyer fiscal exerce à titre d'activité principale la location meublée.
• Les recettes locatives annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal n'excèdent pas 23 000 €*.
• Les recettes locatives annuelles sont inférieures aux revenus nets du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code Général des Impôts (salaires, pensions et rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

La plupart des bailleurs qui louent en meublé ont le statut de LMNP
Les loyers perçus pour les biens loués meublés ne sont pas taxés comme des revenus locatifs classiques (imposables en revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). Qu’il s’agisse de la location saisonnière ou de biens loués à l’année, au mois ou à la semaine, les loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le loueur en meublé professionnel :
A la différence de la location meublée non professionnelle où le déficit fiscal (sans prise en compte des amortissements) n’est imputable que sur les revenus BIC des dix années suivantes, dans le cadre de la location meublée professionnelle le déficit fiscal est imputable sur l’ensemble des autres revenus imposables sans limitation les six années suivantes.
Par ailleurs, les plus-values immobilières peuvent être exonérées d’impôt si le loueur exerce son activité depuis au-moins cinq ans sous certaines conditions :


- Totalement si les recettes locatives cumulées sur les deux années qui précèdent la vente ne dépassent pas 90 000€,
- Partiellement si les recettes locatives cumulées sur les deux années qui précèdent la vente sont comprises entre 90 000€ et 126 000€.
En ce qui concerne  l’IFI (remplaçant l’ISF depuisle 1er janvier 2018), le bien loué est considéré comme un bien professionnel et peut donc sortir de l’assiette taxable si les revenus nets tirés - soit le bénéfice imposable - représente plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
La plus-value immobilière relève du régime des plus-values professionnelles. En cas de revente du bien, les amortissements comptables pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, cette dernière est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. La plus value peut donc s'avérer beaucoup plus conséquente, la valeur nette comptable étant prise en compte plutôt que la valeur vénale du
D’un point de vue statut social,  le revenu net est soumis aux charges sociales, ce qui peut être un avantage si le loueur souhaite bénéficier d’une couverture sociale. Le loueur en meublé professionnel tout comme n’importe quel travailleur non salarié (TNS) cotise au Régime Social des Indépendants (RSI) avec quand même un minimum à payer en cas de résultat fiscal négatif.
 
Régime micro-Bic vs régime réel

Le régime micro
Si les loyers encaissés ne dépassent pas 70.000 euros, vous êtes soumis au régime micro-BIC (microentreprise), sauf option pour le régime réel.
Il n’est pas indispensable d’avoir recours à un expert-comptable pour les aspects déclaratifs : mentionnez le montant brut des loyers perçus en page 2 de la déclaration 2042 C PRO. Ne déduisez rien, l’administration fiscale appliquera un abattement de 50%. Le surplus sera soumis au barème progressif et à 17.2% de prélèvements sociaux (le professionnel est soumis, lui, à des cotisations sociales).
Si vous êtes propriétaire de gîtes ruraux (sous condition), ­meublés de tourisme et chambres d’hôtes, vous bénéficiez du régime micro-BIC jusqu’à un plafond de recettes de 170.000 euros et l’abattement pour charges applicable est de 71%.
Ces seuils de 70.000 euros et 170.000 euros s’apprécient hors taxes et par année civile. Si l’activité débute en cours d’année, leur montant est ajusté au prorata du temps de location (du début de la location au 31 décembre). Sous condition, ce régime est temporairement maintenu si les seuils sont dépassés.

Régime des bénéfices réels
Si vous dépassez les seuils du régime micro-BIC (ou si vous souhaitez déduire davantage de frais que ceux correspondant à  l’abattement forfaitaire), vous entrez dans le régime des bénéfices réels. Dans ce cas, vous devrez aussi déposer une déclaration n° 2031.
Que vous soyez loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel, le régime réel vous permet la déduction de l’amortissement du bien hors terrain (environ 2% par an pour le logement et 10% par an pour les meubles…).
L’option pour le régime réel s’exerce avant le 1er février.
En LMNP, le déficit ne peut être imputé que sur vos autres bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. En cas de cession d’un bien, la plus-value après abattements (pour durée de détention notamment) est taxée à 19% et soumise aux prélèvements sociaux à 17,2%.
En LMP, vous déduisez le déficit de cette activité de votre revenu global. Pour être professionnel, un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce comme loueur en meublé professionnel et vos loyers (TTC) doivent dépasser 23.000 euros et aussi 50% des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, retraites, BIC…).
En cas de cession, les plus-values professionnelles sont taxées différemment selon qu’elles sont dites à court ou à long terme, et peuvent être exonérées pour tout ou partie après cinq années d’exercice (selon le niveau des recettes).


Nous pouvons vous accompagner dans ces choix en simulant différentes hypothèses.
Notre mission :

• Déclaration d’existence
• Adhésion CGA ( le cas échéant)
• Expertise comptable
• Déclarations fiscales
• Mise à disposition d’un espace client en ligne

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